Cumhurbaşkanlığının 12 Eylül 2018 tarihli 85 Sayılı Kararı ile, “Türkiye’de yerleşik kamu ve özel hukuku kişilerinin, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen haller dışında, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım, taşıt ve finansal kiralama dâhil her türlü menkul ve gayrimenkul kiralama, leasing ile iş, hizmet ve eser sözleşmelerinde sözleşme bedeli ve sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz” hükmü getirilmiştir.
Ardından Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından, 6 Ekim 2018 tarihinde Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de değişiklik yapılmıştır. Tebliğin 8. maddesinin 6. fıkrasında, “Türkiye’de yerleşik kişilerin; kendi aralarında akdedecekleri iş makineleri dâhil taşıt satış sözleşmeleri dışında kalan menkul satış sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmalarının mümkün olduğu” düzenlenmiştir.
Daha sonra 16 Kasım 2018 tarihinde ilgili geçici madde yeniden değiştirilmiş, menkul kıymet satışlarına ilişkin istisna korunmuştur. Son olarak 6 Mart 2025 tarihinde yapılan değişiklik ile, “Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında akdedecekleri; taşıt satış sözleşmeleri dışında kalan menkul satış sözleşmelerinde sözleşme bedelini ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırmaları mümkündür” hükmü tekrar teyit edilmiştir.
Bu kapsamda dövizle işlem yapılması yasak olan işlemler şunlardır:
– Taşıt kira sözleşmeleri,
– Konusu yurt içinde yer alan gayrimenkul, konut ve çatılı işyeri satış sözleşmeleri,
– Konusu yurt içinde yer alan gayrimenkul, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri,
– Yurt içinde ifa edilecek iş sözleşmeleri (gemi adamları hariç),
– İstisnalar dışında kalan danışmanlık, aracılık ve taşımacılık sözleşmeleri.
Tebliğin 8. maddesinin 28. fıkrasında belirtilen hesaplama usulleri uygulamada kafa karışıklığı yaratmaktadır.
Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın internet sitesinde bu hesaplamalara dair örnekler verilmiştir.
Örnek A – Döviz sözleşmesinin TL’ye çevrilmesi:
– Sözleşme tarihi: 18/02/2017
– TL’ye çevrilme tarihi: 11/10/2018
– Döviz sözleşme bedeli: 1000 ABD doları
– TCMB kuru: 3,7776 Dolar/TL (02/01/2018 kuru)
– TÜFE1: %19,37 (02/01/2018 – 11/10/2018 arası)
Hesaplama: (1000 × 3,7776) × (1 + 0,1937) = 4.509,32 TL
Örnek B – Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde hesaplama:
– Sözleşme tarihi: 18/02/2017
– TL’ye çevrilme tarihi: 11/10/2018
– Döviz sözleşme bedeli: 1000 ABD doları
– TCMB kuru: 3,7776 Dolar/TL (02/01/2018 kuru)
– TÜFE1: %19,37 (02/01/2018 – 11/10/2018 arası)
– TÜFE2: %6 (11/10/2018 – 18/02/2019 arası) [Varsayımsal]
– TÜFE3: %15 (18/02/2019 – 18/02/2020 arası) [Varsayımsal]
Hesaplama:
– Sözleşme Bedeli1 = (1000 × 3,7776) × (1 + 0,1937) = 4.509,32 TL
– Sözleşme Bedeli2 = 4.509,32 × (1 + 0,06) = 4.779,88 TL
– Sözleşme Bedeli3 = 4.779,88 × (1 + 0,15) = 5.496,86 TL
(Not: TÜFE2 ve TÜFE3 oranları örnekleme amacıyla varsayımsal olarak belirlenmiştir.)
Sonuç olarak, dövizle işlem yasağı kapsamında konut ve çatılı işyeri kiraları TL üzerinden belirlenmek zorundadır.
Tarafların anlaşamaması halinde, hesaplama usulleri Tebliğ’de belirtilen şekilde uygulanacak; TCMB kurları ve TÜFE
oranları dikkate alınarak sözleşme bedeli yeniden belirlenecektir.
Sıkça Sorulan Sorular
- **Yabancı uyruklu bir kişi evi kiraladığında dövizle sözleşme yapılabilir mi?**
Hayır. Burada önemli olan kişinin uyrukluğu değil, Türkiye’de yerleşik olup olmadığıdır. Türkiye’de yerleşik sayılan yabancılar için döviz yasağı geçerlidir. Eğer kiracı Türkiye’de yerleşikse kira sözleşmesi TL üzerinden yapılmalıdır. Yerleşik değilse dövizle sözleşme yapılabilir.
- **Yabancı uyruklu bir kişi ev satın almış ve kiraya veren konumunda ise dövizle sözleşme yapabilir mi?**
Hayır. Türkiye’de yerleşik yabancı bir ev sahibi de döviz yasağına tabidir. Dolayısıyla kira sözleşmesini TL üzerinden yapmak zorundadır. Ancak kiraya veren Türkiye’de yerleşik değilse (örneğin yurtdışında yaşayan yabancı) dövizle sözleşme yapılabilir.
- **Şirket Türkiye’de kurulmuş ancak ortaklarının tamamı yabancı. Dövizle sözleşme yapabilir mi?**
Hayır. Burada esas olan şirketin ortaklarının kimliği değil, şirketin Türkiye’de yerleşik olup olmadığıdır. Türkiye’de kurulmuş her şirket yerleşik kabul edilir ve döviz yasağına tabidir.
- **Yerleşiklik kavramı ne anlama gelmektedir?**
Hukuken yerleşiklik, bir kişinin sürekli kalma niyetiyle oturduğu yeri ifade eder (TMK m. 19). 32 sayılı Karar açısından, Türkiye’de ikamet eden gerçek kişiler ve Türkiye’de kurulu tüzel kişiler yerleşik sayılır. Yabancı uyruklular da uzun süreli ikamet izni almışlarsa veya Türkiye’de şirket kurmuşlarsa yerleşik kabul edilir.
- **Türkiye’de yerleşik olmayan bir yabancı kişi Türkiye’den gayrimenkul satın alabilir mi?**
Evet, Tapu Kanunu m. 35 uyarınca belirli koşullarla mümkündür. Ancak askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinilemez, bir yabancı kişi en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir (Cumhurbaşkanı kararıyla 60 hektara çıkarılabilir) ve ilçe yüzölçümünün en fazla %10’u yabancılara ait olabilir. Yabancı şirketler ise yalnızca özel kanunlarda izin verilen hallerde gayrimenkul edinebilir.
