Özet
Kiracının iflası, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. TBK m. 332, kiraya verene (malike) işleyecek kira bedelleri için güvence isteme ve verilen uygun süre içinde güvence sağlanmazsa sözleşmeyi derhal feshetme imkânı tanır. Usule uygun yazılı bildirim ve süre verilmesi, sonrasında da fesih ve tahliye adımlarının doğru işletilmesi esastır.
Dayanak ve Hukuki Çerçeve
TBK m. 332 – Kiracının iflası:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.”
Düzenleme, olağanüstü fesih sebebidir ve kiraya verene bozucu yenilik doğuran bir hak tanır (kullanıldığında sözleşmeyi ileriye etkili sona erdirir). Önemli şart: Madde, “kiralananın tesliminden sonra iflas” hâlinde uygulanır.
Sürecin Adımları
1) İflasın gerçekleşmesi ve muhatap
– Kiracı hakkında iflas kararı verilmiş ve ilan edilmiş olmalıdır.
– Bildirimlerin muhatabı hem kiracı hem de iflas idaresi/iflas masasıdır (idare henüz teşekkül etmemişse iflas dairesi).
2) Yazılı güvence talebi
– Kiraya veren, yazılı olarak işleyecek kiralar için güvence ister.
– Güvence, kiracı tarafından veya üçüncü kişi (ör. banka teminat mektubu, kefalet, nakdi/blokeli teminat) tarafından gösterilebilir.
Güvencenin kapsamı:
• Belirli süreli sözleşmelerde: sürenin sonuna kadar işleyecek kira bedelleri ve varsa yan giderler.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: fesih bildiriminin yapılabileceği ilk dönem sonuna kadar işleyecek kiralar ve yan giderler.
3) Uygun süre verme
– Kanun “uygun bir süre” öngörür; somut olaya göre belirlenir. Uygulamada çoğunlukla 15–30 gün aralığı kullanılmakta; ticari kiralamalarda 30 gün tercih edilmektedir.
– Sürenin başlangıcı ve bitişi açıkça yazılmalı, tebligat usulüne uygun yapılmalıdır (şirketler için UETS tebligatı dahil).
4) Fesih ve tahliye
– Verilen sürede güvence sağlanmazsa, kiraya veren herhangi bir bildirim süresi beklemeksizin derhal feshedebilir.
– Fesih bildirimi karşı tarafa ulaştığında sözleşme ileri etkili sona erer.
– Sonrasında tahliye, somut duruma göre ilamlı/ilamsız icra veya tahliye davası yoluyla talep edilir.
Uygulamada Mahkeme Yaklaşımı
Yargı uygulaması, TBK m. 332 kapsamındaki fesih imkânını kabul etmekte; ancak usulün eksiksiz işletilmesine büyük önem vermektedir. Örneğin, Antalya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi bir kararında (E. 2022/700, K. 2023/66, 3.2.2023) kiraya verenin iflas masasına ve kiracıya yazılı güvence talebinde bulunmadığı ve usulüne uygun fesih yapmadığı gerekçesiyle tahliye talebini reddetmiştir. Bu karar, güvence talebi–süre verme–fesih zincirinin eksiksiz işletilmesi gerektiğini net biçimde göstermektedir.
Sık Yapılan Hatalar ve Pratik İpuçları
Hatalar:
– Güvence talebinin yazılı yapılmaması veya yalnızca kiracıya bildirilmesi.
– Sürenin muğlak bırakılması ya da ispatı güç bildirim yöntemleri kullanılması.
– Güvencenin kapsamının açıkça belirtilmemesi.
– Güvence verilmediğinde derhal fesih hakkının zamanında kullanılmaması.
İpuçları:
– Talepte, dayanak madde (TBK m. 332), güvence türü ve tutarı/kapsamı, başlangıç–bitiş tarihli uygun süre, sürenin sonucunda derhal fesih hakkının kullanılacağı ihtarı açıkça yazılmalı.
– Bildirimler hem kiracıya hem iflas idaresine yapılmalı; ticari muhataplar için UETS kullanılmalı.
– Fesih sonrası tahliye yolunu, sözleşme ve deliller ışığında stratejik değerlendirin.
SSS (Kısa Sorular)
İflas kararı kesinleşmeden TBK m. 332 işletilebilir mi?
→ İflas kararı verilip ilan edildiğinde süreç başlatılabilir; muhatap iflas idaresidir.
Güvencenin türü ne olabilir?
→ Banka teminat mektubu, nakdi depozito/bloke, geçerli kefalet vb.
Belirsiz süreli sözleşmede güvence miktarı nasıl belirlenir?
→ İlk fesih döneminin sonuna kadar işleyecek kiralar ve yan giderler esas alınır.
Sonuç
TBK m. 332, kiracının iflasında kiraya verene güvence isteme ve güvence sağlanmazsa sözleşmeyi derhal feshetme yetkisi verir. Bu koruma, yalnızca usule uygun işletildiğinde sonuç doğurur: yazılı güvence talebi, hem kiracıya hem iflas idaresine tebliğ, belirli bir uygun süre ve sürenin sonunda zamanında fesih. Akabinde tahliye, uygun icra veya dava yoluyla sağlanır.
