1- Noterden alınan tahliye taahhüdü, İİK m.38’deki ilâm niteliğindeki belgelerden sayılarak ilâmlı icra takibine konu edilebilir mi?
Cevap: Hayır. İİK m.38 ilâm hükmünde sayılan belgeleri son derece sınırlı tutmuş olup noterden alınan her belge ilâm hükmünde belge niteliğinde değildir. Madde hükmüne göre:
İlam mahiyetini haiz belgeler:
Madde 38 – (Değişik: 18/2/1965-538/20 md.)
Mahkeme huzurunda yapılan sulhlar, kabuller ve para borcu ikrarını havi re’sen tanzim edilen noter senetleri, istinaf ve temyiz kefaletnameleri ile icra dairesindeki kefaletler, ilamların icrası hakkındaki hükümlere tabidir. Bu maddedeki icra kefaletleri müteselsil kefalet hükmündedir”.
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, bir noter senedinin ilâm mahiyetini haiz olabilmesi için para borcu ikrarını içermesi ve noter tarafından re’sen tanzim edilmiş olması gerekmektedir. Noterin sadece imzasını onayladığı ya da noter tarafından re’sen düzenlense bile para borcu ikrarını havi olmayan senetler ilâm niteliğini haiz değildir. Kiralananın tahliyesine ilişkin taahhütler ise herhangi bir para borcu ikrarını havi olmadıklarından ilâm niteliğinde belge sayılmazlar.
Yargıtay Kararı: “Borçlu hakkında noterde düzenlenen 12.01.2011 tarihli tahliye taahhütnamesine dayalı olarak ilamlı takip başlatılmıştır. (…) Somut olayda ilamlı takibe dayanak yapılan tahliye taahhütnamesi İİK’nun 38. maddede yazılı ilam niteliğinde belge mahiyetinde değildir. Anılan Yasal düzenlemeye göre bu belge ile ilamların icra yolu ile ilamlı takip yapılamaz. İlamlı takip yolu ile yapılan 25.03.2013 tarihli infaz işleminin uygulama yeri bulunmadığından iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir (Bkz., Y. 8. HD., 22.05.2014 T., 2013/19408 E., 2014/10351 K. sayılı kararı”.
2- Noterden alınan tahliye taahhüdü neticesinde borçluya icra emri mi (Örnek No: 2), yoksa tahliye emri mi (Örnek No: 14) gönderilmelidir?
Cevap: Takibe konu edilmesi ve borçluya gönderilecek tahliye emri bakımından, adi yazılı tahliye taahhüdü ile noterden alınan tahliye taahhüdü arasında herhangi bir fark bulunmamaktadır. Dolayısıyla noterden alınan tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılacak takiplerde borçluya, icra emri değil, Örnek No: 14 tahliye emri gönderilecektir.
Yargıtay Kararı: “Alacaklı noterden verilmiş 09.07.2007 tanzim tarihli ve 25.12.2007 tarihinde kiralanan taşınmazın kayıtsız ve şartsız tahliye edileceğine dair kiracılar tarafından verilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracılar aleyhinde takip yapmıştır. Bu takip İİK.nun 272 ve takip eden maddelerine dayalı olup borçluya örnek 14 nolu tahliye emri çıkarılması gerekirken ilamlı takip yapılmışcasına örnek 2 nolu icra emri gönderilmesi yerinde değildir. Bu halde icra mahkemesince takip talebine aykırı olarak çıkartılan icra emrinin iptaline karar vermesi yerine takibin iptaline yönünde hüküm tesisi isabetsizdir (Y. 12. HD., 27.05.2008 T., 2008/7784 E., 2008/10729 K. sayılı kararı)”.
3- Noterden alınan tahliye taahhüdüne dayalı olarak İİK m.272 ve devamı hükümleri gereğince başlatılacak takiplerde, hangi harçlar yatırılır ve bu harçlar maktu mu yoksa nispi mi yatırılır?
Cevap: Diğer icra takiplerinde olduğu gibi tahliye talepli icra takiplerinde de başvurma harcı (maktu) alınır. Ayrıca tahliye talepli takiplerde peşin harç yerine, tahliye harcı da alınır. Tahliye harcı, 1 yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak alınır. Bu husus Harçlar Kanunu m.18 ve 24’te belirtilmiştir:
Gayrimenkul veya gemilerin tahliye ve teslimi:
Madde 18 – Bir gayrimenkulün veya bir geminin tahliye ve teslimine dair olan icra takiplerinde tahsil harcı; bir yıllık kira bedeli, yoksa bu süreye göre takdir edilecek bir bedel üzerinden hesaplanır.
Gayrimenkul veya gemilerin tahliye ve tesliminde tahsil harcı nispeti
Madde 24 – Gayrimenkul veya gemilerin tahliye veya teslimine dair icralarda Tahsil Harcı (1) sayılı tarifede yazılı miktarların yarısı nispetinde alınır”.
4- Noterden alınan tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan takipte, borçluya gönderilecek tahliye emrinin içeriği:
Cevap: Bu husus İİK m.272’de düzenlenmiştir:
Mukavelename ile kiralanan taşınmazların tahliyesi
1 – Tahliye emri ve münderecatı
Madde 272 – (Değişik: 3/7/1940-3890/1 md.)
Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.
Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.
Tahliye emrinde:
Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır”.
Madde hükmünde borçluya, 7 günlük itiraz ve 15 günlük de tahliye süresi tanınmıştır.
5- Örnek No: 14 tahliye emrinin borçluya tebliğinden itibaren borçlu tarafından 7 günlük itiraz süresi içerisinde tahliye emrine İTİRAZ EDİLMEZSE NE OLUR?
Cevap: Bu husus İİK m.273’te düzenlemiştir:
2 – Tahliye ve teslim
Madde 273 – Müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz müddetin hitamında zorla tahliye ve kiralıyana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır”.
İİK m.273’te, m.269/a’dan farklı olarak (kira borcunun ödenmemesi sebebiyle tahliye), borçlu tarafından tahliye emrine itiraz edilmemesi ve kiralananın da 15 günlük süre içerisinde tahliye edilmemesi halinde alacaklı, icra mahkemesine başvurmadan doğrudan kiralananın icra kanalıyla tahliyesini sağlayabilir. Oysaki m.269/a’da borçlu tarafından Örnek No: 13 ödeme emrine 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmemesi ve 30 günlük süre içerisinde de kira borcunun ödenmemesi halinde tahliye kararı alabilmek için yine icra mahkemesine başvurmak gerekmektedir.
Yargıtay Kararı: “Alacaklının şikayet yoluyla icra mahkemesine yaptığı başvuruda; tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlattığı “Örnek No:14” tahliye takibine karşı borçlu şirketin yasal süresi içinde borca itiraz etmediğini ileri sürerek icra müdürlüğünün takibin durdurulmasına yönelik verdiği kararın iptalini istediği, (…) Öyleyse, belirtilen tarih nazara alındığında borçlu tarafından İİK’nun 274. maddesinde öngörülen yasal yedi günlük süre içinde yapılmış bir itirazın varlığından söz edilemeyeceğinden, icra müdürlüğünün takibin durdurulması yönündeki kararının yasaya uygun bulunduğunu söyleyebilme olanağı yoktur (Y. 12. HD., 15.10.2018 T., 2017/9338 E., 2018/9793 K. sayılı kararı)”.
6- Örnek No: 14 tahliye emrinin borçluya tebliğinden itibaren borçlu tarafından 7 günlük itiraz süresi içerisinde tahliye emrine İTİRAZ EDİLİRSE NE OLUR?
Cevap: Bu husus İİK m.274’te düzenlemiştir:
İtiraz
1 – Müddet ve şekli
Madde 274 – (Değişik: 3/7/1940-3890/1 md.)
İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir.
Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur”.
Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere Örnek No: 14 tahliye emrine dayalı olarak başlatılan icra takibine, borçlu tarafından süresi içerisinde itiraz edilmesi halinde takip durur.
Peki takibe dayanak yapılan tahliye taahhüdünün noter tarafından re’sen düzenlenen ya da imzası ve tarihi noter tarafından tasdik edilen bir tahliye taahhüdü olması halinde, borçlu tarafından yapılan itiraz, takibi durdurur mu?
Cevap: Evet. Tahliye taahhüdünün noterden alınmış olması, itiraz üzerine takibin durdurulmasına engel teşkil etmez. Nitekim icra müdürünün borçlu tarafından yapılan itirazın geçerliliğini inceleyerek takibin devamına karar verme gibi bir takdir yetkisi bulunmamaktadır (KURU, Baki (2013), İcra ve İflas Hukuk El Kitabı, B.II, Adalet, Ankara, s.865). Kaldı ki “1” numaralı başlık altında da değindiğimiz üzere, tahliye taahhütleri noter tarafından re’sen de düzenlense, imzası ve tarihi tasdik de edilse İİK m.38’de sayılan ilâm niteliğindeki belgelerden değildir. Çünkü tahliye taahhütleri, para borcu ikrarını havi senetler değillerdir.
Bu sebeple icra müdürü, bahse konu taahhütleri ilâm niteliğinde belge sayarak takibin devamına da karar veremez. Borçlu tarafından tahliye emrine itiraz edilmesiyle birlikte takibin durdurulmasına karar verilir ve tahliye taahhüdünün niteliği ile itirazın içeriğine göre alacaklı ya genel mahkemelerde itirazın iptali ve tahliye ya da icra mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açabilir.
Yargıtay Kararı: “Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, takibe itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. İtiraz edilen tahliye taahhüdü nedeni ile uyuşmazlık yargılama gerektirdiğinden tahliyenin genel yetkili mahkemeden istenmesi gerekirken, kararda yazılı olduğu şekilde istemin kabulüne, tahliye taahhüdü nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır Y. 6. HD., 11.06.2009 T., 2009/4336 E., 2009/5513 K. sayılı kararı)”.
7- Noterden alınan tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan Örnek No: 14 tahliye emrine borçlu tarafından itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilebilir mi?
Cevap: Evet. Yargıtay içtihatları uyarınca, noterden alınan tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan takiplerde, borçlu tarafından tahliye emrine itiraz edilmesi halinde, alacaklı itirazın kaldırılması ve tahliye yoluna başvurduğunda, borçlu aynı nitelikte bir belge ile (kesin delil) itirazının haklılığını kanıtlamalıdır. Aksi takdirde icra mahkemesince itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilecektir.
Yargıtay Kararı: “Davalı 21.04.2015 tarihinde noterden düzenlenen taahhütname ile kiralananı 01.04.2016 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt etmiştir. Davacı, taahhüt edilen tarihe göre yasal bir aylık süre içerisinde olacak şekilde 12.04.2016 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile 21.04.2015 tanzim ve 01.04.2016 tahliye tarihli noterden düzenlenen tahliye taahhüdüne dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı süresi içinde yapmış olduğu itirazında, tahliye taahhüdünün yaşanabilecek olumsuzluklar için tedbir amaçlı olduğunu, ancak ortada bir olumsuzluk bulunmadığını bildirerek tahliye emrine itiraz etmiştir.
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde, dayanak tahliye taahhüdünün adi yazılı olması halinde imzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmesi gerekir. Davalı tahliye taahhüdü altındaki imza ve tarihe açıkça itiraz etmediği gibi tahliye taahhüdü noterden resmi şekilde yapılmış olup, takipte dayanılan taahhüt tarafları bağlar. İİK’nin 275. maddesi gereğince kiracı kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile ispat edebilir. Davalı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir belge getiremediğine göre tahliye taahhüdüne dayalı tahliye şartlarının gerçekleştiği anlaşılmaktadır (Y. 8. HD., 18.12.2019 T., 2019/6129 E., 2019/11471 K. sayılı kararı)”.
Yargıtay Kararı: “Davacı kiralayanlar, 1.9.2011 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli adi yazılı kira sözleşmesine ve Noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim ve 1.10.2013 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanmış, davalı tarafça Noterden düzenlenen tahliye taahhüdüne karşı çıkılmadığı gibi kira sözleşmesi altındaki imza da inkar edilmemiştir. Davacı yazılı kira sözleşmesine dayandığına göre, 1.9.2011 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin sonradan (tahliye taahhüdünden sonra) doldurulduğunu davalı yazılı belge (kesin delil) ile kanıtlamalıdır. Bu durumda ispat yükü davalıdadır. Davalı, kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin sonradan davalı rızası hilafında doldurulduğuna yani kira sözleşmesinin tahliye taahhüdünden sonraki bir tarihte düzenlendiğine ilişkin yazılı belge (kesin delil) sunamamıştır.
Bu durumda kira sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Zira davalı tarafça kira sözleşmesinin iptali yoluna da gidilmemiştir. Buna göre davacı tarafça Noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim tarihli tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir (Bkz., Y. 6. HD., 25.11.2014 T., 2014/11422 E., 2014/12971 K. sayılı kararı)”.
Kiracının, noterden alınan tahliye taahhüdüne rağmen İMZAYA İTİRAZ etmesi hali
Yargıtay Kararı: “Davacılar, 29.08.2011 tarihli yazılı kira sözleşmesi ile noterde düzenlenmiş 06.09.2011 tanzim tarihli ve 29.08.2012 tahliye taahhüdünü taşıyan yazılı taahhütnameye dayalı olarak, 26.09.2012 tarihinde davalı aleyhine başlatmış olduğu tahliye istekli icra takibine davalının itiraz etmesi üzerine davacı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını istemiştir. Davalı itirazında takibe dayanak yazılı kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesini imzalamadığını, iddia olunan belgelerdeki imzalara itiraz ettiğini beyan etmiş, yargılama sırasında da itirazını aynen tekrar etmiştir. Takibe ve davaya dayanak yapılan yazılı taahhütname, noter huzurunda davalının talebi üzerine düzenlenmiştir. Davalı, resmi nitelikteki taahhüt belgesi içeriğinde taahhüt tarihinde kiralananda kiracı bulunduğunu kabul etmektedir. Bu durumda kiracı, kira ilişkisinin yenilendiğini veya süresinin uzatıldığını aynı kuvvette ve mahiyette bir belgeyle ya da imzası alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge ile kanıtlayamadığına göre, davalının takibe dayanak yapılan yazılı kira sözleşmesi ile noterde düzenlenen yazılı taahhütnamedeki imzasının kendisine ait olmadığı yönündeki savunmasına değer verilemez. Tahliye taahhüdündeki tahliye tarihine göre süresinde takip yapılıp dava açıldığından mahkemece itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile işin yargılamayı gerektirdiğinden bahisle davanın reddi doğru değildir (Y. 6. HD., 28.11.2013 T., 2013/15668 E., 2013/16032 K. sayılı kararı)”.
8- Borçlu tarafından, tahliye emrine 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmesi halinde, itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmak için 15 günlük tahliye süresini beklemek gerekir mi?
Cevap: Hayır. Kanun’da belirtilen 15 günlük süre, Yargıtay kararları uyarınca tahliye emrine 7 günlük süre içerisinde itiraz edilmemesi halinde, borçlunun cebri icra ile tahliyesi için beklenmesi gereken süredir. Eğer ki tahliye emrine süresi içerisinde itiraz edilirse, dava açmak için bu sürenin dolmasını beklemeye gerek yoktur.
Yargıtay Kararı: “Öte yandan İİK.nun 272.maddesinde öngörülen onbeş günlük süre, itiraz edilmemesi halinde kiracının zorla tahliye edilebilmesi için beklenilmesi zorunlu bir süredir. Yedi gün içinde itiraz edilmesi halinde tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren onbeş gün geçmeden itirazın kaldırılmasının istenemeyeceğine dair yasal bir engel de bulunmamaktadır (Bkz., Y. 6. HD., 2012/2532 E., 2012/5393 K. sayılı kararı)”.
ÖNERİ: Bahse konu kararlar birçok icra müdürü ve icra hakimi tarafından da tam olarak bilinmediği için itiraz halinde, 15 günlük tahliye süresi geçmeden dava açılması halinde, davanın icra hukuk mahkemeleri tarafından reddedilme riski mevcuttur. Böyle bir riske girmemek için ve çok da uzun bir süre olmadığından, dava açılmadan önce bahse konu sürenin dolmasının beklenmesi yerinde olacaktır.
9- Tahliye kararı verilen taşınmazda üçüncü kişinin bulunması halinde ne şekilde hareket edilir?
Bu husus İİK m.276’da düzenlenmiştir:
Kiralanan taşınmazda üçüncü şahıs bulunursa
Madde 276 – (Değişik: 18/2/1965-538/113 md.)
Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.
Şu kadar ki, bu şahıs resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ibraz olunan mukavele tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse memur, tahliyeyi tehirle üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.
İcra mahkemesi, tarafları dinliyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu müddet içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. 36 ncı madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmiyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikında üçüncü şahıs sayılmazlar”.
Üçüncü kişi, taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair tapu senedi veya tarih ve imzası noterlikçe onaylı kira sözleşmesi gibi resmî bir belge gösterirse taşınmazdan zorla çıkarılamaz. Ancak gösteremezse, icra müdürünce derhal tahliye olunur.
Bir diğer ihtimalde ise üçüncü kişi taşınmazı işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge gösterememekle birlikte, icra dairesine verilen kira sözleşmesi tarihinden önceki bir zamandan beri taşınmazı işgal etmekte olduğu şeklinde bir beyanda bulunursa (mesela, üçüncü kişi icra dairesine verilen kira sözleşmesi tarihinden önceki bir zamandan beri o taşınmazın kiracısı olduğunu, ancak kiraya veren ile aralarında yazılı bir kira sözleşmesi bulunmadığını veya böyle bir sözleşme bulunmakla beraber kiraya verenin imzasını inkâr ettiğini beyan ederse), bu beyan icra memuru tarafından incelenir ve icra müdürünün takdir yetkisi sınırları çerçevesinde bu iddianın doğru olduğu kanısına varılırsa, taşınmazın tahliyesi ertelenerek (tehir edilerek), üç gün içerisinde durum icra mahkemesine bildirilir.
Durum kendisine bildirilen icra mahkemesi ise tarafları dinledikten sonra (duruşmalı olarak); ya taşınmazın tahliyesini emreder (üçüncü kişinin haksız olduğu kanaatine varırsa) ya da bu konuda kesin bir kanaate varamazsa, taraflardan birinin yedi gün içerisinde mahkemeye müracaat etmesine karar verir. Burada icra mahkemesinin geniş bir takdir yetkisi olup edinmiş olduğu kanaate göre mahkemeye başvurma yükümlülüğünü daha haksız olduğuna kanaat getirdiği tarafa yükler.
10- Tahliye kararının infazı sırasında kiralananda alt kiracının bulunması ya da diğer ihtimallerin varlığı halinde izlenecek usul:
Kira sözleşmesinde kiracıya alt kira hakkı verilmişse izlenecek usul
Kira sözleşmesinde kiracının taşınmazı başkasına kiraya verebileceği yazılı ise kiracının bu yetkisine dayanarak taşınmazı kiraladığı kişi (kiracının kiracısı) m.276’nın uygulanmasında üçüncü kişi sayılmaz. Bu halde, icra müdürünün m.276/2’ye göre tahliyeyi erteleyerek durumu icra mahkemesine bildirmesi gerekir.
Yargıtay Kararı: “Kiralayan … Yapı … A.Ş. tarafından kiracı … Otelcilik … A.Ş. aleyhine tahliye taahhüdüne dayalı olarak örnek 14 takip başlatıldığı, takibin itirazsız olarak kesinleştiği, taşınmazın tahliyesi için gidildiğinde 3. kişi …’ nın taşınmazda alt kiracı sıfatıyla bulundukları iddiasıyla tahliye işlemine karşı itirazda bulunduğu, icra müdürlüğünce tahliye için 3. kişiye süre verildiği, bu işleme karşı 3. kişinin mahkemeye şikayet yoluna başvurduğu, mahkemece dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda şikayet konusu müdürlük kararının İİK’ nun 276/2 maddesine göre işlem yapılmak üzere iptaline karar verildiği anlaşılmıştır. Taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesinde, tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka kişi ile karşılaşılması halinde icra memurunun uyması gereken usul, İİK’nun 276. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddenin birinci fıkrasına göre tahliyenin infazı sırasında kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.
Aynı maddenin ikinci fıkrasında, üçüncü kişi resmi bir vesika gösterememekle beraber icra müdürlüğüne ibraz olunan mukavele tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte olduğunu beyan eder ve bu beyan icra müdürü tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla teeyyüt ederse, icra müdürünün tahliyeyi tehir ile üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildireceği öngörülmektedir. 3. fıkrasında ise; “Merci, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir…” hükmü yer almaktadır. İcra müdürünün maddede yazılı şartlar gerçekleşmesine rağmen icra dosyasını icra mahkemesine göndermeden üçüncü kişinin tahliyesine karar vermesi halinde, bu tahliye işleminin şikayet yolu ile üçüncü kişi tarafından icra mahkemesinde ileri sürülmesi ve iptalinin istenmesi mümkündür.
Bu durumda icra mahkemesi, İİK’nun 276. maddesinin 3. fıkrasında yazılı usule göre tarafları dinleyip icabına göre ya tahliyeyi emredecek ya da taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesine karar verecektir. Bu son halde davanın sonucuna göre hareket edilmesi gerekmektedir. Somut olayda taşınmazda karşılaşılan kişi alt kiracı olduğunu ileri sürüp buna ilişkin kira sözleşmesini ibraz etmiştir.
Taşınmazda karşılaşılan kişi kiracının kiracısı ise, kiracı “kira sözleşmesinde kiralananı başkasına devredebileceği konusunda kendisine tanınmış yetkiye dayanarak kiralananı başka bir kişiye kiralamışsa, kiracının kiracısı üçüncü kişi sayılmaz. Bu durumda icra müdürünün İİK 276/2’ye göre tahliyeyi erteleyerek dosyayı icra mahkemesine sunması gerekir. İcra müdürlüğünce dosya İİK’nun 276/2 maddesi kapsamında icra mahkemesine gönderilmemişse de, 3. kişinin şikayeti ile uyuşmazlık konusu icra mahkemesine gelmiştir. Bu durumda mahkemece duruşma açılıp yukarıda belirtilen ilkeler nazara alınarak şikayetçi 3. kişi ve alacaklının sunduğu belgeler incelenip İİK’nun 276/2 ve 3. maddeleri kapsamında inceleme yapılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken dosya üzerinden yapılan inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir (Y. 12. HD., 24.11.2015 T., 2015/18042 E., 2015/29135 K. sayılı kararı)”.
Kira sözleşmesinde kiracıya alt kira hakkı verilmemişse izlenecek usul:
İİK m.276/son’da “borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, …” şeklinde ifade edilmiştir. Bu şahıslar, tıpkı borçlu gibi taşınmazdan zorla çıkarılırlar.
Yargıtay Kararı: “Alacaklı … tarafından, kiracısı … hakkında hakkında kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istemli olarak başlatılan icra takibinin kesinleştiği ve alacaklının başvurusu sonucu Ümraniye İcra Mahkemesinin 24.11.2005 tarih ve 589/703 sayılı kararı ile adı geçen borçlunun temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verildiği anlaşılmıştır. Tahliyenin infazı için 05.04.2006 tarihinde mecura gidildiğinde hazır olan …’nın, “taşınmazı borçludan kiraladığını ve işyerini ortak çalıştırdıklarını” beyan ettiği görülmüştür. İİK.nun 8/son maddesi gereğince icra tutanakları, kapsadıkları husus hakkında aksi ispat edilebilen karine teşkil ederler.
Yani icra tutanakları aksi sabit oluncaya kadar geçerlidir. Şikayetçi … anılan tutanağın aksini ispatlayamadığına göre açık beyanı karşısında borçlunun ortağı olduğunun kabulü gerekir. İİK.nun 276 son madde hükmü gereği borçlunun iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılamayacağından Mahkemece şikayetin reddi yerine yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir (Bkz., Y. 12. HD., 04.12.2007 T., 2007/20248 E., 2007/22728 K. sayılı kararı)”.
Yargıtay Kararı: “Somut olayda, dosyada mevcut ticaret sicil kayıtlarından, borçlu İ. A.ın, mecurda kiracı olduğunu iddia eden … Ltd. Şti. nin ortağı ve yetkili temsilcisi olduğu anlaşılmakta olup, anılan şirket, yetkilisi ve ortağı hakkında yapılan icra takibinde İİK. nun 276/son madde hükmü gereğince 3. kişi konumunda değildir. O halde, mahkemece İİK.nun 276/son maddesi hükmü nazara alınarak tahliyenin devamına karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde taşınmazın tahliyesine yer olmadığı yönünde hüküm tesisi isabetsizdir.
Kabule göre de; mecurda kiracı olduğunu iddia eden… Tic. Ltd. Şti. nin dayandığı 15.02.2007 tarihli kira sözleşmesi adi nitelikte olup İİK. nun 276/1. maddesinde belirtilen nitelikte bir belge olmadığı gibi, kiralayanı da alacaklı değildir. Bu nedenle anılan sözleşmeye dayalı olarak tahliyenin durdurulması istenemeyeceğinden, mahkemece taşınmazın tahliyesine yer olmadığı yönünde verilen karar yasaya uygun bulunmamıştır (Bkz., Y. 12. HD., 06.04.2010 T., 2009/26479 E., 2010/8080 K. sayılı kararı)”.
